Mieterhöhungen - allgemein

Das Vergleichsmietensystem: Bei der Vermietung freifinanzierten Wohnraums lässt das Gesetz die Erhöhung der monatlichen Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Diese kann vom Vermieter nachgewiesen werden durch

• einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel,

• eine Mietdatenbank,

• ein Sachverständigengutachten oder durch

• den Bezug auf das Mietniveau von drei Vergleichswohnungen.

Mietspiegel: Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel). Darüber hinaus gibt es qualifizierte Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Beide Mietspiegelarten können nebeneinander bestehen.

Mietdatenbank: Seit September 2001 ist als Begründungsmittel einer Mieterhöhung auch eine Mietdatenbank gesetzlich vorgesehen. Sie zeigt eine Sammlung von Mieten, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend von der Gemeinde oder von den Organisationen der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Außerdem müssen Auskünfte abrufbar sein, die für die einzelnen Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Andere Begründungsmittel: Der Vermieter kann in seiner Mieterhöhung die begehrte Miethöhe auch durch ein Sachverstän-digengutachten oder durch Angabe von drei Vergleichswohnungen einschließlich der dort gezahlten Mieten begründen. 

Kappungsgrenze: Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist durch die Kappungsgrenze als Kontrollwert begrenzt. Nach derzeitigem Recht beträgt die Kappungsgrenze 120 Prozent der vor drei Jahren vertraglich geschuldeten Miete. Ist dieser Wert geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete, so können Sie als Vermieter nur bis zur Kappungsgrenze Ihre Miete erhöhen. Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Form des Erhöhungsverlangens: Das Mieterhöhungsverlangen kann schriftlich, aber auch in Textform abgegeben werden. Im Gegensatz zur eigenhändigen Unterschrift bei der Schriftform erfordert die Textform nur, dass das Ende der Erklärung durch Nachbildung einer Namensunterschrift oder anders erkennbar ist. Wird die Erklärung als elektronische Datei übermittelt, so muss sie zur Wahrung der Textform auch nicht elektronisch signiert werden.

Inhalt des Erhöhungsverlangens: Als Vermieter müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen erklären und begründen.

Anlagen: Der einschlägige Mietspiegel oder ein Auszug daraus braucht Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt zu werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Die Beilage ist aber zu empfehlen, wenn der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist oder anzunehmen ist, dass seine inhaltliche Kenntnis streitverhütend wirkt. Sachverständigen-gutachten müssen Sie beifügen. Eine einfache Kopie reicht aus. Ebenso muss die Auflistung der Vergleichswohnungen mit überreicht werden. Mietberechnungen, einschließlich Berechnungen der Kappungsgrenze, sollten beigefügt werden, damit die Mieterhöhung im Ergebnis nachvollziehbar wird und sich ihre Akzeptanz beim Mieter erhöht.

Fristen: Geht dem Mieter Ihr Erhöhungsverlangen zu, so muss er zustimmen. Ob er zustimmt, kann er sich zwei Monate lang überlegen. Stimmt er zu, so schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat seit Zugang Ihres Erhöhungsschreibens. Stimmt er nicht zu, so können Sie binnen drei weiterer Monate Ihren Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Bei der Klagefrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist.